Fit-Out Office · Ghid Tehnic Complet · VEGO PM · 2026

Cat costa un fit-out office complet — tot ce trebuie sa stii inainte de prima cifra

Orice estimare de cost per mp pentru un proiect de fit-out office este incompleta fara sa stii de unde pleci. Starea spatiului, tipul cladirii, anul constructiei, nivelul de finisaj dorit si procesul de bugetare determina daca estimarea initiala reflecta realitatea sau va fi depasita cu 40-60% in executie. Acest ghid iti arata tot ce trebuie clarificat inainte de prima cifra.

Viorel Olaru

Fondator & CEO, VEGO PM — 18 ani in proiecte fit-out office

Publicat: Martie 2026 | 15 min citire

VEGO PM – Project Management in Constructii 1

Proiect fit-out office coordonat de VEGO PM — de la analiza spatiului la livrare finala

Cat costa un fit-out office complet

Cat costa fit-out office in Bucuresti? Costul unui fit-out office complet depinde de starea spatiului, tipul cladirii si nivelul de finisaj ales. Pretul fit-out office variaza intre 400 si 1.400 EUR pe mp pentru executie, la care se adauga mobilier, IT, proiectare si management. Orice estimare corecta de cost fit-out office incepe cu un due diligence tehnic si un draft de space planning.

Cost fit-out office — factori principali

Costul fit-out office este influentat de starea initiala a spatiului — Shell and Core, Category A sau spatiu second hand. Pret fit-out birou Bucuresti 2026. Cost amenajare spatiu birouri standard corporatist. Cat costa fit-out office complet la cheie.

Cat costa fit-out office — buget total

Cat costa un fit-out office complet in Romania? Bugetul total al unui proiect fit-out office include executia, mobilierul, infrastructura IT si AV, proiectarea si managementul de proiect. Costul fit-out office per mp total este intotdeauna mai mare decat pretul de executie. Cat costa fit-out office depinde si de tipul cladirii — cladire veche sau cladire noua clasa A.

Pret fit-out office Bucuresti 2026

Pretul unui fit-out office in Bucuresti in 2026 porneste de la 400 EUR pe mp pentru un spatiu standard si poate depasi 1.400 EUR pe mp pentru un spatiu premium cu personalitate arhitecturala. Cat costa fit-out office complet cu mobilier inclus — intre 600 si 1.200 EUR pe mp total. Cost fit-out office la cheie Bucuresti.

De ce nu exista un pret pe mp universal pentru fit-out office

Prima intrebare pe care o primim la VEGO PM este mereu aceeasi: cat costa pe metru patrat? Raspunsul corect nu este un numar este o alta intrebare: de unde plecati?

Doua spatii de 1.000 mp in Bucuresti, cu acelasi program functional si acelasi nivel de finisaj, pot costa diferit cu 300-500 EUR/mp numai datorita starii initiale a spatiului si tipului de cladire. Adauga diferenta dintre un spatiu functional standard si unul premium cu personalitate arhitecturala si diferenta devine si mai mare.

Orice echipa de project management care iti da un pret pe mp fara sa fi analizat spatiul, fara un TDD tehnic si fara un draft de space planning lucreaza pe presupuneri. Fara aceasta intelegere, sansele ca estimarea initiala sa fie corecta sunt foarte mici, bugetul poate fi subestimat cu 25-40% daca spatiul ascunde probleme tehnice neidentificate, sau supraevaluat cu 20-30% daca se pleaca de la ipoteze prea prudente fara date reale. In ambele cazuri, banii se pierd, fie in executie, fie in decizii luate pe cifre gresite.

Un pret pe mp este un punct de plecare pentru conversatie, nu o estimare de buget. Estimarea reala incepe dupa ce stii: de unde pleci, incotro mergi si cat de departe vrei sa ajungi.

1. Starea initiala a spatiului — cel mai important factor de cost

Inainte de orice estimare, trebuie clarificat exact in ce stadiu se afla spatiul la predare. Diferenta dintre un spatiu Shell & Core si unul Category A sau Category B poate insemna 200-400 EUR/mp diferenta in costul de fit-out, lucrari pe care le platesti tu sau le-a platit deja landlord-ul.

Cel mai costisitor

Shell & Core

600–1.200+

EUR/mp fit-out total

Spatiu gol — fara finisaje
Instalatii principale aduse la etaj
Fara HVAC distribuit in spatiu
Fara pardoseala tehnica sau tavan
Fara instalatii electrice interioare
Totul trebuie proiectat si executat

Cel mai frecvent in Cls A

Category A (Cat A)

400–900

EUR/mp fit-out suplimentar

HVAC instalat de landlord
Pardoseala tehnica ridicata (raised floor)
Tavan suspendat grid existent
Iluminat de baza pe grila
Instalatii electrice in pardoseala
Detectie incendiu de baza

Cel mai ieftin de pornit

Category B / Second Hand

250–650

EUR/mp — dar verificare critica

Spatiu amenajat anterior
Compartimentari existente
Instalatii vechi — risc de conformitate
Cost demolare + remediere instalatii
Verificare obligatorie aviz ISU
Tavan si pardoseala pot fi uzate

Atentie — costul real al unui spatiu Category A

Un spatiu Category A nu inseamna ca instalatiile landlord-ului sunt potrivite pentru tine. HVAC-ul instalat de landlord poate fi gandit pentru open space pur, daca tu vrei compartimentari cu control local de temperatura, e posibil sa fie necesar un sistem VRF suplimentar. Pardoseala tehnica poate fi acolo, dar dozele de pardoseala pot sa nu fie echipate cu prize si date. Aceste detalii se verifica in TDD, nu se presupun.

2. Ce trebuie verificat la instalatii — detaliile care schimba bugetul

Chiar daca spatiul este Category A, instalatiile landlord-ului pot sa nu fie compatibile cu nevoile reale ale companiei tale. Fiecare din urmatoarele aspecte poate genera costuri suplimentare semnificative daca nu este verificat inainte de semnarea contractului si de lansarea proiectarii.

❄️

HVAC — compatibilitate cu compartimentarile planificate

Sistemul HVAC instalat de landlord este proiectat, de regula, pentru un open space cu o anumita densitate de personal. Daca planul tau prevede compartimentari cu camere inchise sali de sedinta, birouri individuale, zone cu regimuri termice diferite, sistemul existent poate fi insuficient sau incompatibil. Este necesara suplimnetarea cu echipamente de climatizare pentru control local de temperatura. Cost suplimentar: 20-50 EUR/mp pentru zonele afectate. Fara analiza HVAC inainte de space planning, descoperi problema in executie.

⬤ Impact critic asupra bugetului

⚡

Infrastructura electrica in pardoseala — doze echipate sau nu

In cladirile Cat A cu pardoseala tehnica ridicata, infrastructura de distributie electrica in pardoseala poate fi prezenta dar neechipata. Dozele de pardoseala (floor boxes) pot fi simple, fara prize electrice, date sau curent. Echiparea completa a dozelor cu prize duble, date RJ45 si curent USB poate costa 50-200 EUR per doza echipata. Numarul de doze necesar: 1 la 4-6 mp in zone de lucru. Calculeaza costul inainte de a semna.

⬤ Impact critic — frecvent subestimat

🔥

Detectie incendiu — conformitate cu normativul P118/3-2015

Detectia de incendiu instalata de landlord trebuie sa fie conforma cu normativul P118/3-2015. In spatiile compartimentate, detectoarele trebuie amplasate in fiecare incapere inclusiv spatii tehnice, server room, bucatarii si depozite. Daca landlord-ul a instalat detectie de baza pentru open space si tu compartimentezi, extensia sistemului este obligatorie. Cost: 15-30 EUR/mp pentru retelele suplimentare. Fara conformitate ISU nu obtii autorizatia de constructie.

⬤ Blocheaza autorizatia — obligatoriu verificat

💧

Instalatii sanitare — capacitate si posibilitate de extindere

Verifica pozitia coloanelor si posibilitate de a face racorduri in vederea racordarii pentru bucatarii si chicinete. .

⬤ Impact ridicat daca densitatea e mare

🏗️

Pardoseala tehnica si tavanele, stare reala vs aparenta

In spatiile Category B sau in cladirile vechi, pardoseala tehnica poate parea integra dar poate ascunde placi deteriorate, suporti cedati sau nivel neuniform. Tavanele casetate vechi pot fi discontinue, deformate sau incompatibile cu noile instalatii. Cost inlocuire pardoseala tehnica: 30-70 EUR/mp. Cost inlocuire tavan casetate vechi: 25-60 EUR/mp. Ambele se verifica in TDD si se negociaza cu landlord-ul inainte de semnarea contractului.

⬤ Impact ridicat in cladiri vechi

3. Tipul cladirii — clasa materialelor la foc si implicatiile reale

Un aspect ignorat in majoritatea estimarilor de fit-out este impactul tipului de cladire asupra clasei de reactie la foc a materialelor utilizate. Normativul romanesc stabileste cerinte diferite in functie de inaltimea cladirii si cu cat cladirea e mai inalta sau mai veche, cu atat constrangerile sunt mai mari si materialele mai scumpe.

Cladiri obisnuite — pana la 28m (P+7)

Cladiri obisnuite si medii

Cerinte standard de reactie la foc — clasa C-s2,d1 pentru finisaje
Materiale obisnuite de compartimentare acceptate
Costuri de materiale standard — gama larga de furnizori
Usor de obtinut aviz ISU pentru materiale curente

Cladiri inalte — 28 pana la 45m

Cladiri inalte — cerinte sporite

Finisaje perete clasa A2-s1,d0 sau B-s1,d0 — limitare semnificativa
Compartimentari cu rezistenta la foc EI60 sau EI90
Mochetele si pardoselile — clasa Bfl-s1 obligatoriu
Tavane suspendate — produse certificate pentru cladiri inalte

Cladiri foarte inalte — peste 45m

Cladiri foarte inalte — clasa A obligatorie

Toate finisajele vizibile — clasa A2-s1,d0 obligatoriu
Parchetul si mochetele standard interzise in spatii comune
Compartimentari EI120 cu usi RF certificate
Cost suplimentar materiale: +25-40% vs cladire obisnuita

Cladiri vechi — pre-2000

Cladiri vechi — provocari multiple

Instalatii electrice si HVAC uzate moral si fizic — trebuie inlocuite
Avizul ISU expirat sau pentru alta destinatie — reautorizare obligatorie
Pardoseala bruta in conditii precare — interventii suplimentare
Tavane casetate vechi — de inlocuit partial sau total

De ce conteaza clasa materialelor in buget

Intr-o cladire foarte inalta din Bucuresti (turnuri > 45m), materialele de finisaj certificate pentru clasa A de reactie la foc pot costa cu 30-50% mai mult decat echivalentele standard. Parchetul laminat obisnuit este exclus in locul lui trebuie pardoseala tehnica sau mocheta Bfl-s1 certificata. Peretii despartitori necesita sisteme cu vata bazaltica si placi RF in loc de gips-carton simplu. Aceste diferente trebuie incluse in buget de la inceput, nu descoperite in executie.

4. Standard functional vs Premium cu personalitate — diferenta reala in bani

Dupa ce ai clarificat starea spatiului si tipul cladirii, al doilea mare factor de cost este nivelul de finisaj si gradul de personalizare arhitecturala. Diferenta dintre un spatiu functional standard si unul premium cu identitate este 300-500 EUR/mp la aceeasi suprafata si acelasi layout.

Functional

Standard Corporate

400–650

EUR/mp executie

Gips-carton standard, vopsit
Mocheta sau LVT simplu
Tavan suspendat grid clasic 60/60
Mobilier serie — 200-350 EUR/post
Iluminat LED standard casetat
Fara design custom sau branding

Cel mai frecvent ales

Corporate cu identitate

650–950

EUR/mp executie

Finisaje mixte, elemente decorative
Mocheta si LVT premium
Tavan mixt: gips-carton + acustic
Mobilier ergonomic — 350-600 EUR/post
Iluminat arhitectural + LED indirect
Branding partial, zone lounge

High-End

Premium cu personalitate

950–1.400+

EUR/mp executie

Materiale premium, detalii custom
Piatra naturala, lemn masiv, sticla speciala
Tavane cu forme complexe, backlit
Mobilier ergonomic premium — 700-1.200 EUR/post
Iluminat scenic, controlat BMS
Branding total, arta, instalatii

Mobilierul nu este inclus niciodata in pretul de executie per mp. Se bugeteaza separat: 200-400 EUR/post pentru standard, 400-700 EUR pentru ergonomic corporatist si 700-1.500+ EUR/post pentru premium cu scaune certificate EN 1335, birouri electrice height adjustable si depozitare personalizata.

5. Bugetul total defalcat — ce include costul real al unui fit-out complet

Pretul de executie pe mp este doar o parte din costul total al unui proiect de fit-out office. Pentru un proiect de 1.000 mp la nivel standard corporatist intr-o cladire Cat A din Bucuresti, iata cum arata distributia realista a bugetului:

Categorie de costCost estimat% din total

Executie fit-out — constructii si instalatii400 EUR/mp × 1.000 mp

400.000 EUR

~51%

Mobilier — birouri, scaune, sali meeting, collaboration area200 EUR/mp × 1.000 mp

200.000 EUR

~26%

Infrastructura IT, AV si SecurityCablare date, sisteme conferinta, control acces, camere

70.000 EUR

~9%

Proiectare — concept, PTH, proiecte specialitati30 EUR/mp × 1.000 mp

30.000 EUR

~4%

Due Diligence Tehnic initialAudit independent spatiu inainte de semnarea contractului

1.100 EUR

~0.1%

Autorizatii si avize ISUIn functie de tipul cladirii si complexitatea proiectului

5.000 EUR

~0.6%

Fit Out Management independent VEGO PMCoordonare completa din analiza spatiului pana la receptie

18.000 EUR

~2%

Rezerva riscuri10% recomandat — nu optional pentru proiecte complexe

72.410 EUR

~9%

Mutare si relocareTransport mobilier, demontare-remontare, logistica

8.000 EUR

~1%

TOTAL REALIST — 1.000 mp standard corporatist

~804.510 EUR

~805 EUR/mp total

Observi ca pretul de executie este 400 EUR/mp dar costul total al proiectului ajunge la ~805 EUR/mp cand incluzi toate categoriile reale — mobilier, IT, proiectare si management. Bugetele care pleaca doar de la pretul de executie sunt garantat insuficiente.

6. Cei 5 pasi pentru o bugetare corecta, cum lucreaza VEGO PM

O estimare de buget serioasa pentru un proiect de fit-out office nu se face dupa o vizita de 30 de minute in spatiu. Procesul corect are 5 pasi pe care orice echipa de project management trebuie sa ii parcurga inainte de a da o cifra.

Due Diligence Tehnic al spatiului — inainte de semnarea contractului

Auditul tehnic independent identifica starea reala a instalatiilor electrice, HVAC, detectie incendiu, pardoseala, tavan si conformitatea cu normativele actuale. Fara TDD nu stii ce mostenesti de la landlord si nu poti estima corect costul fit-out-ului. TDD-ul furnizeaza si argumente concrete pentru negocierea landlord contribution. Cost TDD: 500-2.500 EUR. Economii identificate: 20.000-80.000 EUR.

Esential — inainte de orice decizie

Brief de business si Space Planning draft

Colectarea cerintelor reale ale businessului: numarul de posturi de lucru, tipul activitatilor, nevoia de spatii de colaborare vs concentrare, zonele de receptie si reprezentare, spatiile tehnice. Pe baza brief-ului se realizeaza un draft de space planning care clarifica densitatea, tipul compartimentarilor si nevoile tehnice derivate in special HVAC cu control local, numarul de doze de pardoseala necesare si eventualele extinderi sanitare.

Determina 80% din costul final

Analiza tipului de cladire si a restrictiilor tehnice

Pe baza TDD si a space planning-ului draft, se analizeaza: tipul de cladire si clasa de reactie la foc impusa materialelor, restrictiile landlordului (furnizorii acceptati, ore de lucru pe santier, proceduri de avizare), capacitatile electrice disponibile vs necesar si posibilitatea de extindere HVAC. Aceasta analiza produce o lista de constrangeri care influenteaza direct costul si care nu pot fi ignorate in estimare.

Identifica costurile ascunse

Estimarea de buget structurata pe categorii

Cu TDD finalizat, space planning draft aprobat si analiza cladirii completa, se construieste o estimare de buget structurata pe categorii, nu un singur pret pe mp. Estimarea include: executie pe specialitati, mobilier pe tip de zona, IT&AV, proiectare, avize si rezerva de riscuri. Aceasta estimare poate fi prezentata managementului cu un interval de incredere real.

Estimare cu interval de incredere real

Selectia tehnica a antreprenorilor si validarea ofertelor

Ofertele de executie se evalueaza tehnic si financiar in paralel. Oferta cu pretul cel mai mic ascunde de regula lucrari incomplete in deviz sau materiale inferioare. VEGO PM evalueaza tehnic fiecare oferta, solicita clarificari pentru diferentele de pret si recomanda antreprenorul cu cel mai bun raport calitate-pret, nu pe cel mai ieftin. Diferenta de cost identificata in evaluarea tehnica depaseste in mod obisnuit onorariul de project management.

Economii medii identificate: 10-20% din bugetul de executie

Coordonare proiect fit-out office VEGO PM Bucuresti

Coordonarea executiei pe santier — verificare calitate si conformitate cu proiectul de catre echipa VEGO PM

Intrebari frecvente despre costul unui fit-out office

Intr-un spatiu Shell & Core, tot ceea ce vezi intr-un birou finalizat — HVAC distribuit, tavan, pardoseala tehnica cu doze, iluminat, detectie incendiu de baza, trebuie proiectat si executat de chirias. Costul suplimentar fata de Category A: 150-300 EUR/mp. In schimb, intr-un spatiu Category A landlord-ul a instalat deja infrastructura de baza, dar aceasta poate sa nu fie compatibila cu nevoile tale. Verificarea compatibilitatii este obligatorie prin due diligence tehnic inainte de semnarea contractului.

Cladirile de birouri construite inainte de 2000 au instalatii proiectate pentru normative si densitati de personal complet diferite. Instalatia electrica poate fi subdimensionata, HVAC-ul poate fi un sistem central fara control local, detectia de incendiu poate fi neconforma cu P118/3-2015. Avizul ISU al spatiului poate fi expirat sau pentru alta destinatie — reautorizarea dureaza 3-6 luni si blocheaza executia. Pardoselile brute pot necesita remedieri, tavanele casetate vechi trebuie inlocuite. Suma acestor interventii suplimentare adauga frecvent 150-300 EUR/mp peste estimarile initiale.

TDD-ul trebuie realizat inainte de semnarea contractului de inchiriere — nu dupa. Constatarile auditului (instalatie electrica insuficienta, HVAC incompatibil, aviz ISU expirat) devin argumente de negociere pentru landlord contribution sau pentru clauze contractuale care obliga landlord-ul sa remedieze pe cheltuiala sa. Dupa semnarea contractului, toate costurile de remediere cad in sarcina chiriasului. Un TDD realizat de VEGO PM costa intre 500 si 2.500 EUR. Economiile identificate in mod obisnuit: 20.000-100.000 EUR per proiect.

In cladirile inalte (28-45m) si foarte inalte (peste 45m), normativul impune clase de reactie la foc semnificativ mai restrictive. Finisajele de perete trebuie sa fie clasa A2-s1,d0 sau B-s1,d0 — ceea ce elimina tapetele standard si multe solutii de decorare uzuale. Mochetele si parchetele trebuie sa fie Bfl-s1 certificate. Peretii despartitori necesita sisteme cu rezistenta EI60-EI120. Supracostul materialelor in cladirile foarte inalte fata de cladirile standard: 25-40% pe categoriile de finisaj afectate.

Rezerva de riscuri nu este optionala in proiectele de fit-out office. Din experienta VEGO PM, proiectele fara management activ si fara rezerva de riscuri inregistreaza depasiri medii de 20-35% fata de bugetul initial, generate de: modificari de proiect in executie, constrangeri tehnice neidentificate, cerinte suplimentare ale landlordului si variatia preturilor la materiale. Recomandam o rezerva de minim 10% din bugetul total pentru proiecte standard si 15% pentru cladiri vechi sau cu grad ridicat de incertitudine tehnica.

Cat costa un fit-out office — intrebari frecvente

Cat costa un fit-out office pentru un spatiu de 500 mp? Cat costa un fit-out office complet cu mobilier si IT inclus? Costul fit-out office pentru 500 mp porneste de la 300.000 EUR la nivel standard si poate depasi 700.000 EUR la nivel premium. Cat costa fit-out office pe mp total — intre 600 si 1.200 EUR per mp incluzand toate categoriile de cost.

Cat costa un fit-out office — diferenta intre standard si premium

Cat costa un fit-out office standard? Intre 400 si 650 EUR pe mp pentru executie plus 200 EUR pe mp pentru mobilier. Cat costa un fit-out office premium? Intre 950 si 1.400 EUR pe mp pentru executie plus 400-800 EUR pe mp pentru mobilier ergonomic de calitate. Costul fit-out office premium include materiale cu clasa superioara de reactie la foc, sisteme BMS si mobilier certificat ergonomic.

Cost fit-out office Bucuresti — ce include pretul

Costul fit-out office Bucuresti include executia lucrarilor de constructii si instalatii, mobilierul complet, infrastructura IT AV si Security, proiectarea tehnica si designul, avizele ISU si autorizatiile, managementul independent de proiect si rezerva de riscuri. Cat costa fit-out office fara aceste categorii — o estimare incompleta care va genera depasiri in executie. Pret fit-out office complet la cheie Bucuresti 2026.

Resurse conexe pentru proiectul tau de fit-out

VEGO PM / Fit Out Management Bucuresti

Planifici un proiect de fit-out office?

Incepem cu auditul tehnic al spatiului, continuam cu space planning-ul si iti livram o estimare de buget reala — inainte de orice angajament.

Solicita o discutie initiala WhatsApp office@vegopm.com

18 ani experienta. 25+ proiecte fit-out livrate. +30.000 mp de fit-out office coordonati .

Costuri

Cost amenajare birou Bucuresti 2026 — pret pe mp si mobilier

Citeste →

Serviciu

Fit Out Management — coordonare independenta a executiei

Vezi serviciul →

Due Diligence

Due Diligence Tehnic — primul pas inainte de orice fit-out

Detalii →

#CatCostaFitOut #FitOutOffice #AmenajareOffice #DueDiligenceTehnic #VEGOPM #FitOutBucuresti #CostFitOut2026